O Fundo Imobiliário Guardian Real Estate, conhecido como GARE11, adquiriu um galpão logístico em Itapevi, São Paulo, pelo valor de R$ 119,8 milhões. O imóvel é atualmente alugado exclusivamente pelo Carrefour, conforme comunicado publicado na noite de segunda-feira.

A compra foi realizada por meio do Guardian Prime Log FII, um dos fundos sob a gestão do GARE11.

Localizado na Rodovia Presidente Castelo Branco, no km 34,5 sentido interior, o galpão serve como centro logístico para abastecer as lojas do Carrefour em São Paulo. A estrutura do imóvel ocupa uma área de aproximadamente 34.286 m², em um terreno total de 405.826 m², com uma área adicional de cerca de 4.300 m². A nave logística divide suas operações entre 85% de armazenamento seco e 15% de armazenamento refrigerado.

O contrato de locação que o Carrefour mantém é do tipo típico, com vencimento previsto para dezembro de 2029. Informações indicam que há interesse do Carrefour em prolongar essa locação.

O pagamento pela compra foi dividido em duas parcelas: a primeira, de R$ 101,7 milhões, foi quitada no ato da escritura, enquanto a segunda, de R$ 18 milhões (com correção pelo IPCA), tem vencimento agendado para julho de 2028.

Rentabilidade e impacto no fundo

De acordo com a gestão do Guardian, o objetivo financeiro da operação é garantir ao GARE11 uma rentabilidade média de dois dígitos nos primeiros cinco anos, após os custos de aquisição, superando as expectativas de dividendos do fundo. Esse cálculo não considera possíveis aumentos reais no valor do aluguel.

Sobre o impacto no caixa, a gestão destaca que o valor da primeira parcela já tinha sido provisionado desde janeiro de 2026. Assim, apenas a segunda parcela será contabilizada como nova obrigação de pagamento, resultando em um impacto considerado marginal na estrutura de capital do fundo.

Contexto da aquisição

A aquisição do galpão em Itapevi faz parte de uma estratégia do GARE11 para reequilibrar sua atuação entre imóveis logísticos e de renda urbana. Recentemente, o fundo já havia iniciado a venda de um portfólio de lojas vinculadas ao varejista Atacadão, que pertence ao Carrefour. O intuito é reduzir a exposição do fundo à empresa, que representa 37% da receita de aluguel do GARE11.

Esse movimento possibilita ao fundo explorar novas operações com o Carrefour, sem aumentar o nível atual de concentração. A gestão enfatiza que essa transação traz uma nova perspectiva em relação à concentração de inquilinos e à distribuição entre imóveis logísticos e de renda urbana.

A simulação preliminar apresentada pela gestão mostra que, após a conclusão da compra em Itapevi, a carteira do GARE11 passará de 61% em renda urbana e 31% em logística para 57% em renda urbana e 36% em logística. Com essa mudança, a participação do Carrefour na distribuição de inquilinos aumentará de 37% para 41%.

Após a venda dos ativos de renda urbana, o portfólio deverá ser balanceado para 46% em renda urbana e 44% em logística, com a concentração do Carrefour reduzindo para 35%.

Cotação atual do fundo

No mercado, as cotas do GARE11 estão avaliadas em R$ 8,14. Nos últimos 30 dias, houve uma leve alta de 0,25%, mas em um período de 12 meses, o fundo acumula uma queda de 9,45%.

Com informações de forbes.com.br.