Um em cada quatro gestores de incorporadoras e fundos imobiliários acredita que haverá escassez de crédito para sustentar o crescimento esperado do Minha Casa Minha Vida (MCMV) nos próximos anos. A pesquisa foi realizada pelo Global Real Estate and Infrastructure Institute (GRI Institute), um think tank do setor fundado em Londres.

Quando o assunto é financiamento do MCMV, a preocupação cresce ainda mais: 44% dos entrevistados consideram que a dependência excessiva do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança representa uma fragilidade. Dentre esse grupo, 19% afirmam que essa submissão a fontes específicas já está prejudicando o crédito no mercado atual.

A situação se torna crítica em um momento em que representantes do governo têm anunciado metas ambiciosas, mesmo com o crescimento consistente do MCMV, que conta com um orçamento recorde de mais de R$ 200 bilhões neste ano, contribuindo para que a carteira de crédito da Caixa Econômica Federal alcance a marca de R$ 1 trilhão.

No primeiro trimestre, o ministro das Cidades anunciou a intenção de contratar 1,5 milhão de novas unidades habitacionais em 2024, o que representa mais de 70% do total planejado para o período de 2023 a 2025. Alexandre Fernandes, sócio e diretor do GRI Institute, destaca que o principal risco para as empreendedoras é a dificuldade de lançar novos projetos devido à demanda habitacional e à necessidade de disponibilizar terrenos. “Se não houver novos lançamentos, poderemos enfrentar uma redução na oferta”, alerta.

Desafios da Poupança e FGTS

A poupança (SBPE) vem enfrentando um saldo negativo desde 2023, pressionada pela concorrência de produtos de renda fixa. Dados do Banco Central indicam que houve uma retirada líquida de R$ 15,5 bilhões em 2024, embora seja o melhor resultado desde 2020. Para este ano, o saldo negativo cresceu, somando R$ 85,6 bilhões, com o SBPE tendo um impacto de R$ 62,98 bilhões.

Quanto ao FGTS, apesar de uma arrecadação saudável impulsionada pelo aquecimento do mercado de trabalho, o fundo opera em um limite prudencial. Medidas como o saque-aniversário contribuem para a redução da liquidez do fundo. Analistas alertam que o FGTS já enfrentou retiradas de R$ 15 bilhões neste ano, levando a uma revisão nas projeções de caixa.

Otimismo com o Mercado de Capitais

Apesar dos desafios, metade dos executivos acredita que a fragilidade é parcial. Essa confiança é baseada na transição para novos modelos de financiamento, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que podem amenizar a escassez de recursos. Eles afirmam que essa mudança dependerá, entre outros fatores, da atratividade das taxas para investidores privados.

As empresas que atuam no MCMV estão cada vez mais buscando alternativas no mercado de capitais para financiar suas operações, reduzindo sua dependência da poupança e se protegendo das oscilações de recursos.

Alerta do BBA sobre o FGTS

Um relatório do BBA indica que, embora as empresas ligadas ao MCMV tenham mostrado resiliência, a desidratação do FGTS permanece como uma preocupação. A carteira do programa já contabiliza R$ 610 bilhões em empréstimos, o que representa 93% do crédito total do FGTS. Essa situação limita a capacidade do fundo de expandir suas concessões sem comprometer sua saúde financeira.

Embora os recursos do FGTS tenham ficado mais restritos, há discussões sobre a criação de subfaixas dentro das categorias do programa, buscando reduzir os juros dos contratos e aumentar a capacidade de compra das famílias.

Orçamento Recorde para o Programa

O Minha Casa Minha Vida alcançou em 2026 o maior orçamento da sua história, com R$ 208,66 bilhões, um crescimento entre 20% e 25% em relação ao ano anterior. Esse montante resulta da combinação de FGTS, subsídios diretos, Orçamento Geral da União e, pela primeira vez, investimentos do Fundo Social.

Estima-se uma carência habitacional de 5,77 milhões de domicílios no Brasil, e a ampliação das faixas de renda do programa contribuiu para esse cenário. A inclusão da Faixa 4 abrange famílias com renda de até R$ 21 mil, permitindo que incorporadoras ampliem seus portfólios no MCMV e reduzam sua exposição ao crédito de mercado.

Assim, a combinação entre juros subsidiados e o déficit habitacional tem se mostrado um fator propulsor para as empresas envolvidas no Minha Casa Minha Vida.

Com informações de forbes.com.br.