Entre as décadas de 1980 e 1990, o mercado financeiro tinha um viés patrimonialista, onde algumas empresas listadas na bolsa eram avaliadas abaixo do valor total de seus imóveis. Com o passar dos anos, essa tendência mudou, e o cenário atual valoriza empresas que conseguem gerar receitas recorrentes em vez de somente ter um portfólio robusto de imóveis. A preferência agora é por modelos considerados “asset light”. Essa transformação já está ocorrendo em alguns setores e já é realidade em outros.
A lógica também se aplica a incorporadoras tradicionais. Anteriormente, o modelo favorecia estruturas com alto investimento de capital, que incluíam a compra de terrenos e grandes volumes de caixa em construção, resultando em liquidez apenas no final do ciclo.
Com a Selic alta e um cenário econômico incerto, a percepção de que o dinheiro hoje vale mais do que amanhã se intensificou. Um exemplo prático é a Direcional, que passou a fazer aquisições de terrenos via permuta, ou seja, o proprietário do terreno recebe unidades ou participação no projeto em vez de dinheiro.
No primeiro trimestre deste ano, a empresa reportou um Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de R$ 60 bilhões, com 87% do custo dos terrenos sendo negociado por permuta. Com isso, a Direcional consegue expandir seu banco de terrenos sem comprometer grandes quantias em caixa, preservando assim recursos para novos lançamentos e investimentos.
A eficiência fiscal dos fundos imobiliários (FIIs) se tornou uma vantagem competitiva significativa, atraindo a atenção de empresas do setor. Companhias como JHSF, São Carlos e Cyrela têm se reestruturado para adotar esse modelo mais enxuto.
De acordo com especialistas, os fundos imobiliários se destacam pela eficiência tributária, tanto para as empresas quanto para os investidores. Essa mudança permite que as empresas que detêm os ativos continuem na gestão do fundo, mantendo as receitas de administração e utilizando os recursos para novos empreendimentos.
Rodrigo Abbud, especialista em Real Estate, observa que os FIIs têm se mostrado mais transparentes e eficientes em relação a propriedades tradicionais. Isso tem levado a uma crescente aceitação de investidores institucionais no setor, que anteriormente era dominado por investidores pessoas físicas.
JHSF e São Carlos: Exemplos de Mudança
A São Carlos Empreendimentos, nascida na década de 1980, teve seu valor abaixo do patrimonial nos últimos anos, com descontos superiores a 70% no net asset value (NAV). Reconhecendo as ineficiências do modelo anterior, a empresa decidiu transferir ativos para FIIs, mudando de uma entidade apenas proprietária para uma gestora.
A JHSF, ao longo dos anos, também migrou de um modelo focado na incorporação de imóveis de luxo para uma abordagem que prioriza a geração de receitas recorrentes, reestruturando seu portfólio e criando a JHSF Capital para gerenciar ativos bilionários.
Desinvestimentos na MRV
Recentemente, a MRV anunciou um investimento massivo em desinvestimentos, planejando vender até US$ 800 milhões em ativos da sua subsidiária Resia. Esse movimento se dá num contexto de juros altos e busca uma reestruturação após prejuízos significativos no ano anterior. A estratégia visa a redução da alavancagem financeira, essencial para a saúde da empresa a curto prazo.
Essas mudanças no setor imobiliário sinalizam uma nova fase, onde a agilidade e a geração de caixa são fundamentais, refletindo o cenário econômico atual.
Com informações de forbes.com.br.
